Les impayés font partie des plus graves entraves à la santé financière de tout type d’entreprises. Dans la gestion immobilière comme dans toute autre activité, elles sont pratiquement inévitables.
En Québec, elle atteint 2 à 3%, impactant directement la rentabilité de l’investissement. Trouver une solution de recouvrement pour réduire le plus possible les impayés dans une gestion immobilière locative devient un impératif. Découvrez ici les meilleures stratégies pour y arriver.
Comment les retards de paiement affectent l’ensemble de la copropriété ?
Généralement plus faibles au moment où le locataire intègre nouvellement une propriété, les risques d’impayés de loyer augmentent, en effet, avec le temps. Il s’agit d’une situation délicate qui met en péril l’investissement immobilier de plusieurs façons. Dans un premier temps, cela crée plus de travail au personnel chargé du recouvrement mensuelle du loyer. Indirectement, il s’agit très souvent d’une source de désaccord entre les recouvreurs et les locataires. Pour le propriétaire bailleur du bien immobilier, les impayés peuvent facilement représenter des pertes de revenus conséquents.
Le recouvrement tardif, qu’il soit à l’amiable ou judiciaire, entraîne des frais pour le propriétaire. Il implique par exemple des frais d’avocat, de commissaires de justice et autres. Compte tenu du fait que bon nombre d’investissements immobiliers reposent sur le crédit immobilier, les impayés peuvent causer pour le propriétaire, des difficultés à rembourser son crédit. Par ailleurs, le non-respect de l’échéance de remboursement crée un risque de saisie du bien en cas de défaut de paiement prolongé.
Pour finir, l’un des plus graves impacts des impayés de loyer est la dépréciation de la valeur du bien immobilier. C’est généralement le cas quand le locataire quitte le logement en laissant des dégradations ou d’importants impayés, qui rendent difficile la relocation du bien.
Pourquoi tous les propriétaires ne paient-ils pas à temps ?
Dans l’investissement immobilier, nul n’est à l’abri des situations de non-paiement de loyer. Même un locataire, pris à la base avec un dossier impeccable peut à la longue rencontrer des difficultés. De ce fait, diverses raisons peuvent justifier un non-paiement de loyer. Cependant, les causes les plus fréquentes sont les suivantes:
Conditions financières précaires du locataire
La précarité financière du locataire est très souvent une cause du non-règlement de loyers. Des situations de la vie quotidienne comme le chômage, une baisse brusque du niveau de revenu, des accidents ou autres, entraînent souvent des dépenses imprévues ou des problèmes financiers. De ce fait, beaucoup sacrifient le loyer, au profit des dépenses courantes, dès que les ressources financières commencent à devenir insuffisantes.
Difficultés de communication entre propriétaires bailleurs et locataires
Les impayés ont parfois pour source, des difficultés de communication entre le propriétaire et le locataire. Il peut s’agir d’un manque de communication ou une inefficacité de celle existante, qui entraîne des situations tendues, se soldant par un retard de paiement ou des impayés.
Déséquilibres entre réalités du marché locatif et situation des locataires
Il faut admettre qu’il existe parfois des déséquilibres entre la situation réelle des locataires et les offres disponibles sur le marché. Cela se traduit généralement par le fait que l’offre ne réponde pas à la demande. De ce fait, le loyer peut par exemple s’avérer trop élevé, comparativement à la capacité financière des locataires. Ce genre de situation est bien courant, justifié par l’inflation par exemple.
Manque de connaissances sur les dispositifs d’aide au logement
Une autre cause possible des impayés de loyer est le manque de connaissances sur les dispositifs d’aides aux locataires ou personnes en difficulté. On retrouve notamment l’Aide Personnalisée au Logement (APL), l’Allocation de Logement Familiale (ALF) et l’Allocation de Logement Sociale (ALS). Ainsi, profiter de ces dispositifs pourrait permettre aux locataires d’alléger leurs charges et réduire le risque d’impayés de loyer.
Comment les copropriétés peuvent-elles minimiser les retards de paiement?
Comme stipulé en amont, les impayés sont quasi inévitables dans la gestion de copropriété. Néanmoins, avec des stratégies adaptées, le risque peut être considérablement réduit.
Digitalisation du processus de recouvrement grâce à des systèmes de traitements des paiements
Digitaliser le recouvrement de loyer est l’une des excellentes façons de minimiser considérablement les impayés. Les propriétaires bailleurs ont le choix entre des solutions logicielles de relance avec des outils d’automatisation connectés à leurs différentes sources de données ou des outils qui externalisent le recouvrement, une fois que la facture est classée comme impayée.
Dans ce sens, des outils performants comme Condo Control permettent aux propriétaires de réduire considérablement le risque d’impayé. Condo Control est un logiciel de gestion de copropriété qui permet le paiement en ligne des charges mensuelles, des loyers, des réservations, et autres. Il a l’avantage de favoriser une gestion tout en un, tout en supprimant le stress d’une gestion complexe de copropriété.
Bien choisir ses locataires
Le bon choix du locataire reste un aspect primordial pour minimiser le risque d’impayés. Au moment du choix du locataire, vous devez rechercher un dossier très solide en termes de solvabilité. La loi autorise les propriétaires bailleurs à exiger divers documents comme le dernier bulletin de salaire ou des bilans comptables, un justificatif de versement d’indemnités de stage ou de bourse d’étude, le titre de retraite ou pension, des justificatifs de revenus fonciers, et autres. Il ne faudrait pas non plus hésiter à vérifier l’authenticité de ces documents, afin que le dossier soit réellement favorable.
Opter pour une assurance loyers impayés
Les propriétaires bailleurs ont également le droit de contracter des assurances loyers impayés. Diverses garanties peuvent être choisies pour définir la couverture de cette assurance. Généralement, une assurance loyers impayés coûte entre 2,5 et 5 % du loyer annuel de la location protégée. Ceci a pour but principal de sécuriser vos revenus locatifs, en minimisant le risque d’impayés.
La garantie visale
En vigueur depuis 1ᵉʳ février 2016, la garantie Visale peut être exigée, à défaut de la caution solidaire. Elle est proposée par Action Logement (ex-1 % Logement). Selon ce dispositif, en cas de défaillance du locataire, il se substitue à celui-ci pour verser jusqu’à 36 loyers impayés tout au long du contrat. Cependant, il faut remplir des conditions d’éligibilité pour en profiter.
Avantages des paiements en ligne
Les avantages offerts par l’usage de solutions de paiement en ligne pour le recouvrement de loyer sont nombreux.
- Le recouvrement en ligne facilite la réduction des délais de paiement. Grâce à un fonctionnement automatisé du système, les paiements sont facilités pour le locataire et se déroulent généralement en quelques clics.
- L’utilisation de solutions de paiement en ligne permettent d’améliorer votre besoin en fonds de roulement (BFR).
- Comparativement au processus classique qui consiste à engager du personnel, le recouvrement en ligne est plus économique et plus transparent. Il favorise aussi le suivi et recentre toutes les données sur un même logiciel.
- Enfin, il simplifie le pilotage des relances clients. Le propriétaire est ainsi libéré de la gestion des impayés, au profit d’un système plus efficace.
Comment minimiser les impayés de loyers? Une conclusion
En outre, les impayés font partie des problèmes les plus courants, mais également les plus complexes quand on est propriétaire de copropriété. Bien qu’il soit presque impossible à supprimer définitivement, miser sur les bonnes stratégies contribue largement à réduire les risques. L’usage de système de paiement en ligne comme Condo Control, le choix minutieux des locataires, la garantie visale et l’option assurance loyers impayés se présentent comme les stratégies les plus fiables.
